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前回の記事では、仲介会社選びについて記事にしました。
本日はその続き、仲介契約について。
契約を決めてからは仲介会社が進めてくださるので、あれよあれよと売却の準備が進んで行った記憶があります。
時系列で書いていきます。
少し前の話になるので、抜け漏れ、記憶違いがあるかもしれませんが、大筋はこんなところです。
1.契約と、契約書類の記入
何はともあれ、契約書を書かなければ始まりません。
というわけで、仲介をお願いすることを伝えたら、早速この作業が待っています。
ところで売買の仲介を依頼する場合、避けて通れない選択が「媒介契約の種類をどうするか」。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３つの種類があります。
素人目線のざっくり理解では、
・専属専任媒介契約・・・その仲介会社を介してしか売却できない。その分サポートは手厚くなりそう。
・専任媒介契約・・・契約を結べるのはその会社のみだが、自分で見つけた買主とは契約可能。
・一般媒介契約・・・複数社との契約が可能。一番自由な感じ。
です。詳しくは専門の方が書いていらっしゃるサイトがたくさんありますので、そちらをご参照！
わが家の場合は自分で買主を見つけるようなツテも思いつかなかったですし、「専属専任媒介契約」でもいいかなと思ったのですが、担当の方の「専任媒介契約を選択する人が多い」という言葉で、「専任媒介契約」にしました。
「専属専任」だと仲介会社は依頼者（わが家）へ１週間に１回売却活動状況の報告義務があり、「専任」だと２週間に１回なので、「専属専任」は面倒なのか？と思いました。笑
結局契約の更新時もずっと「専任」でしたが、途中で「専属専任」に変えてもよかったのかなぁと思ったりします。
それで何かが変わったかは分かりませんが・・・。
話は戻りまして契約書類、書くのがとても大変。
量もありますし、契約内容を確認しながら進めていかなければなりません。
内容も少し悩むようなところもありました。
担当者の方と一緒に、教えてもらいながら記入します。
基本的にはひたすら署名をしていったように思いますが、
設備の確認（ガス機器など、その時点で正確に動くか等）、
残置物の申請などもこの時に行った記憶があります。
わが家はちゃんと考えていなかったので、この「残置物」に悩みました。
残置物とは、
・エアコン
・カーテン
・照明
など、造り付けでないものを外して売るのか、買主さんにお渡しするのかというところ。
結局この時にはほとんど決められず、保留にしてもらいました。
＊結果としては、売却のお申し込みをいただいてから正式に残置物をお伝えしました。
なお引越し後（空き家になってから）も売却活動を続ける場合、内覧に備えて照明は置いていった方が良さそうです。（残置物として申請していなければ、引き渡し前に回収できます。）
2.物件の写真撮影
お次は家の中や眺望、外観などの写真撮影。
わが家の場合は契約の数日後に撮影に来ていただきました。
プロのカメラマンさんではなくいつもの担当者の方でしたが、レクチャーを受けているとのことで、綺麗に撮ってくださいました。
居住中でしたので当然モノがありますが、移動できるものは撮影時だけ移動させ、できるだけすっきりした状態で撮っていただきました。
細かい汚れ（例えば、床に髪の毛落ちてる・・・とか、水まわりにちょっと水垢ついてる・・・とか）は写真になれば見えません。笑
外観やマンションロビーなどの撮影は特に同行せず、お任せしました。
3.WEB掲載
撮影の翌日にはデモ画面を見せていただきました。（自社サイトと、スーモのページでした。）
画像や内容（マンションの説明などの文言）をチェックし、気になったところは相談、修正依頼。
やりとりが済んだら、ほぼ即刻掲載されました。
掲載後も修正などのお願いには応じていただけるので、最初のうちは抜け漏れ・間違いがないかこまめにチェックしていました。最初のうちは。笑
自分の家がスーモに載っているのは、なんだか新鮮でした(^o^)
4.定期報告
WEB掲載の翌日、早速「売却活動の状況報告」があり、その後は「１」にも書いた通り、２週間に１度の報告。
そうして売却活動がスタートしました。
「報告」はメールで、WEBの閲覧状況の資料や、市場状況のこと、チラシを配布します、などの内容でした。
しばらく動きがなかったりすると、「写真を変えてみましょうか」とか細かいやりとりをするのですが、それはこの「２週間に１回」とは別にやりとりしていました。
◆おまけ：「囲い込み」ってあるの？
仲介契約について調べていると、よく見る「囲い込みに注意」の文字。
「専属専任」もしくは「専任」で媒介契約をしている会社が、「両手仲介」のために、他社が買主さんを見つけてくるのを阻止すること（と私は理解しています）。
売買契約には手数料が発生し、「両手仲介」とは「売主からも買主からも手数料をもらう」こと。
こちらも詳しくは専門の方が書いてあるサイトがたくさんありますので、気になる方は検索を。
で、実際に「囲い込みがあったか」ですが、「なかったっぽい」です。笑
結局契約が決まったのは、仲介業者から見れば「両手仲介」でしたが、
「他社のお客様」も何度か内覧に来られましたし、そこで決まっていれば「片手仲介」になっていましたから。
「『レインズ』（不動産業者が閲覧できるサイト）にきちんと掲載されているか確認すべし」ともよく書いてありますが、そちらもきちんと掲載の報告がありました。
が、仮にそこに掲載していなくても、このインターネット全盛時代どこかでバレそうですし、素人考えですが「囲い込み」なんて本当にあるのかなぁとも思ったりします。
と、いうわけで、わが家の売却活動、スタートです。
次回は、実際に内覧に来ていただいたときのことなどを書こうかと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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