★マンション売却・引越しに関しての過去記事
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中古マンションは、売主の言い値です。
もちろん市場の状況を見て判断はしますが。
そして売主となったわが家。
今回は売却価格を決めた経緯や考えたことを書いていきます。
※以下、金額などの詳細はすべて仮です。
◆経費の洗い出し
わが家がマイホームに住んでいたのは、約２年間。
新築はそれだけで価格が上乗せされていて、１日でも住んで中古になった段階で価値がガクッと下がるとも言われています。
それでも、できれば「損」はしたくない・・・！
けど、そもそも「損」って何？
いくらで売れれば「損」じゃないの？ということで、数値を具体化しました。
投資用などではなく、あくまでも住むための家だったので、住んでいた期間分、仮にマイホームでなくても家賃はかかります。
経費から仮家賃分を引く。そんなイメージです。
金額はダミーですが、考え方はこんな感じ。
1.まず、マイホームの取得にかかった費用を洗い出します。 ・物件価格（購入価格。オプション費用なども含む。）…5000万円 ・諸々の手数料など、購入時に掛かった費用…200万円 合計5200万円★ 2.次に、「月々ローンとして払っていた費用＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税を月割り換算した額」を計算し、住んでいた期間にかかった経費を把握します。 ・ローン支払い額/月＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税/月＝20万円 ・20万円×24か月＝480万円☆ （ただこれは、ローンの期間等の問題もありますので、近隣の家賃相場などから考えたほうが良い場合もあるかと思います。） 3.最終的にはこれに、売却時の仲介手数料等もかかってきます。ざっくり試算。 ・手数料等売却時に掛かる費用…200万円★
実際には住宅ローン控除があったり、期間によっては払っていたローン保証料が戻ってきたりするので、正確ではありません。
私はズボラなので「ざっくり把握できれば良し」と考え、正確に計算するのは諦めましたが。
で、あとはこれを足し算、引き算するだけ。
1と3の★が、私の考える「経費」です。
5200万円（物件取得費用）＋200万円（売却時費用）
＝5400万円
そして住んでいた間の実際の経費は減価償却、またはマイホームでもマイホームでなくてもどのみちかかったお金と考え、2の☆をここから引きます。
5400万円−480万円
＝4920万円
というわけで、この計算では、
5000万円（手数料込み5200万円）で購入したマイホームを4920万円以上で売れば、計算上「損はしない」ということになります。
◆新築マンションの値下がり率
少し調べてみると、サイトによって書いていることはまちまちなように思います。
「新築上乗せ」があるから中古になった瞬間にガクッと価値が下がるという意見もある一方、
「築５年まではほとんど値下がりしない」と書いているサイトもありました。
売ってみて思ったのは、物件の売却は「タイミングが大事」だということ。
当然、マンションに求めるものは人それぞれ違います。
部屋数、広さ、眺望、駅からの近さ・・・・。
築浅のマンションであればリフォーム無し前提で選ばれることも多いと思うので、そうなるとお部屋の色味なんかも大切になってくると思います。
もちろん安いほど買い手もつきやすいと思いますが、そうそう値下げもできません。
またそもそものマンションの雰囲気や設備のグレードなどもあり、そのあたりは「フィーリング」の部分も大きいと思います。
元も子もありませんが、タイミングが合えばすぐ売れるし、合わなければなかなか売れない。
そんな気がしました。
（実際、わが家が選ばれなかった理由の中には、部屋数や立地など、金額以外の理由も多かったです。）
◆市場動向、仲介担当者の意見も参考にしながら、売却価格の決定
さて、少し脱線しましたが、上の計算から「4920万円以上で売りたい」という一つの目安ができました。
それ以下になるのは避けたいですが、高く売れるに越したことはありません。
・近隣物件の相場
・売れるまでゆったり待てるのか、急ぐのか
あたりを考えながら、仲介会社と相談して売却価格を決めることになると思います。
わが家はひとまず賃貸に住む予定だったのでローンの借り換え等もなく、期間としては「ゆったり待てる」ということで、最初は少しチャレンジ価格。
「この値段で売れたら嬉しい！」という価格で売り出してみました。
ある程度売れなければ値下げをして目新しさを出す必要も出てきますので、急ぎでない限りは「売出しスタート時は少し高め」を勧められる印象でした。
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マイホームの売却価格決定の流れ、わが家の場合は以上のような感じでした。
計算もしましたが、実際にはマイホームを買って住んだことによる満足感もありますし、逆にその手間は賃貸より大きいかと思います。
数字だけが全てではありませんが、ざっくり希望価格を出すことは最初にしておいてよかったと思います。
その後の値下げの目安にもなりました。
実際の売却価格がどれくらいだったか・・・は、おいおい記事にするつもりです。
私の経験がどなたかのお役に立てば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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